Tôi mua nhà bằng giấy viết tay từ 10 năm trước, hiện muốn làm sổ đỏ thì phát hiện người bán (ông B) chưa đứng tên chủ sở hữu.
Trước đó, ông B mua nhà dưới hình thức hợp đồng ủy quyền từ người chủ đầu tiên (ông A).
Tới nay, hợp đồng ủy quyền đã hết hạn nên tôi gặp ông A để giải quyết không nhận được thiện chí. Hơn nữa, vợ chồng ông A đã ly hôn, căn nhà được mua trong thời kỳ hôn nhân của họ.
Trong trường hợp này, tôi phải làm gì để có sổ đỏ?
Luật sư trả lời
Căn cứ pháp lý sau:
Theo điều 450 Bộ luật Dân sự năm 2005 (có hiệu lực tại thời điểm bạn mua nhà), hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Về mặt hình thức, việc các bên mua bán nhà bằng hình thức viết tay là chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, đến nay không bên nào yêu cầu pháp luật xem xét, tuyên bố hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức nên pháp luật sẽ tôn trọng ý chí của các bên.
Về việc thực hiện việc trước bạ, sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với với đất (sổ đỏ), theo quy định tại khoản 4 điều 451 Bộ luật Dân sự 2005, bên bán có nghĩa vụ thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.
Nếu không được bên bán (ông B) thực hiện các thủ tục để sang tên sổ đỏ, bạn có quyền khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở đối với bên bán tại tòa án nhân dân có thẩm quyền, yêu cầu bên bán phải thực hiện hợp đồng (thực hiện thủ tục sang trên sổ đỏ).
Đối với hợp đồng ủy quyền giữa ông A và ông B, đây là giao dịch giả tạo để che giấu một giao dịch khác (giao dịch mua bán nhà). Theo điều 129 Bộ luật Dân sự 2005, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu. Giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.
Như vậy:
Theo quy định trên, hợp đồng ủy quyền giữa ông A và ông B sẽ được xác định vô hiệu (không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm hợp đồng được giao kết). Do đó, ông B không thể viện dẫn lý do hợp đồng ủy quyền đã hết hạn để thoái thác trách nhiệm cùng các bên thực hiện việc sang tên sổ đỏ. Cụ thể, ông A làm thủ tục sang tên cho ông B, sau đó ông B làm thủ tục sang tên cho bạn.
Trường hợp bạn khởi kiện ông B, tòa sẽ đưa ông A vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Các bên có nghĩa vụ cung cấp tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.
Tuy nhiên, việc khởi kiện sẽ mất khá nhiều thời gian và công sức nên đây chỉ được coi là lựa chọn cuối cùng khi việc thương lượng của bạn với các bên không đạt kết quả.
Luật sư Vũ Tiến Vinh
Công ty luật Bảo An, Hà Nội.
